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　　中新社上海12月4日电 (记者 姜煜)瑞银财富管理投资总监办公室(CIO)4日发表机构观点称，中国外商直接投资(FDI)将逐步复苏。德意志银行集团的研究报告亦指出，外资企业并未停止在华投资步伐。

　　中国官方数据显示，今年1月至9月，中国吸引外商直接投资规模有所下降，但仍处于历史高位。

　　据CIO分析，外商直接投资下降既有周期性也有结构性因素，根据联合国《2023年世界投资报告》，2022年全球外商直接投资下降12%至1.3万亿美元，其中发达市场降幅较大。尽管今年前三季度中国FDI规模有所下滑，但部分发达国家对中国的外商直接投资大幅上涨，尤其是加拿大、英国、法国、瑞士和荷兰，今年1月至10月这五个国家对华投资同比分别增长110.3%、94.6%、90%、66.1%、33%。此外，今年1月至10月，中国新注册的外商投资企业数量达到41947家，同比增长32.1%。

　　“中国是一个不容忽视的市场，我们预计中国FDI将逐步复苏，并伴随结构性变化。”CIO认为，中国将继续致力于进一步开放政策，如：放宽合格境外机构投资者及人民币合格境外机构投资者(QFII/RQFII)的交易规则、建立更多自由贸易区、缩减外国投资准入负面清单等。在大众消费、绿色转型以及科技和产业升级的推动下，未来5年至10年中国经济年增长率为4%至4.5%，这些新驱动因素应继续吸引外商直接投资进入中国的服务业和高端制造业。

　　德意志银行集团中国区首席经济学家熊奕发布的研究报告说，2023年前三季度中国实际使用外资以及其他国家报告的对华直接投资均仅显示较小降幅，表明外资企业并未停止在华投资的步伐。

　　“中国主要贸易伙伴国所报告的对华直接投资情况显示，尽管自2022年以来韩国、日本和德国对华直接投资有所下降，但与历史平均水平相差并不大。今年美国还加大了对华直接投资。”熊奕说。(完) 【编辑:叶攀】

　　目前，多城挂牌量处于高位，仅能满足基本居住需求的“老破小”或是面积小、交通不便的房子，已经非常难出手，等待置换房子的改善型购房群体却依然庞大，房地产市场的供求关系发生明显变化。

　　“在房地产行业，品质已经缺失了五六年之久，而现在随着楼市过渡到买方市场，购房者对品质的关注度越来越高，房企将在产品力上开启激烈竞争。”近日，一家大型房企华东区域的设计负责人对记者表示。

　　据克而瑞研究中心统计，截至今年10月，已有约20家房企基于市场变化与客户需求变化，调整发展战略，推出了新产品、新服务体系或启动社区焕新等。克而瑞集团CEO张燕认为，以投资为驱动的购房者已经退场，房企接下来的主战场是争夺自住改善型客户，在品质竞争上将非常“内卷”。

　　一位长期观察行业的业内人士对记者表示，过去受到市场限制和成本控制等因素影响，楼盘品质对于房企来说并不是第一位的，即便房企有好的想法、理念和设计，受大环境影响，也基本难以实现，而过去评价一家房企是否优秀，多是从融资能力、拿地能力、销售规模等维度考量，但现在，市场环境和政策因素都在倒逼房企回归品质时代。

　　8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，其中明确了两大目标，其一是加大保障性住房建设和供给；其二便是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　这意味着房地产市场走到了关键的“十字路口”。居民的住房需求已基本得到满足，即便是一些还未买房的刚需客户，也即将被低端二手房和保障房分流。

　　克而瑞研究中心认为，未来新房市场将持续转向改善及高端住房需求，新房住宅将趋向于“所见即所得”，无限接近现房销售。

　　明源不动产研究院表示，未来住房刚需市场将加速萎缩，改善住宅市场成为“兵家必争之地”，结合近期多地取消地价上限、重回“价高者得”，未来改善住宅和豪宅市场将更具想象空间。

　　“今年在项目营销和交付时，我们的感受很不一样。过去项目只要地段好、价格有倒挂就会好卖，而现在客户会反复对比同一个片区里多个项目，对绿化、会客空间、地下车库、会所等公共区域的品质要求变得非常高，这倒逼着我们需要在设计上进行改变，提前两年就要预判未来趋势，才能在交付时不落在其他竞品后面。”提及近期对房地产市场的感触，上述大型房企华东区域的设计负责人说道。

　　“从目前上海的市场来看，总价300万至400万元是刚需‘上车’的门槛，这个级别的需求已经有所减少，而在其他城市，‘卖小卖旧’还要比上海更难一些，应注意到房地产市场结构性供需错配的问题，普通二线城市和三四线城市已经出现住宅供应量总体过剩，刚需的居住需求已经满足，所以在土地出让的时候就应当把改善型住宅的比例增大。”镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示。

　　从数据来看，据克而瑞统计，今年新房总体成交中，三房产品仍占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品则保持快速增长趋势，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，而一房、二房及其他户型占比持续走低，110-140平方米的㎡面积段产品成交比重达到37.9%，是市场成交的主力，140-180㎡平方米面积段产品占比增长最快。

　　市场趋势下，不少房企已经在发力高端市场，以巩固自身竞争力。近期在克而瑞产品力论坛上，保利发展控股产品研发中心总经理吴劲松表示，保利发展已在其地产白皮书中首次提出了“品质时代”的概念，对其产品品牌服务进行了全新升级。中国电建地产集团副总经理于建勋表示，地产进入了新时代，以前的土地红利、资金红利或金融红利正走向管理红利及产品力红利，在房住不炒的大背景下，该公司产品策略是以改善型作为主战场。

　　张燕表示，头部房企对产品竞争力非常重视，已经在进行更为精准的研发与升级；其次是城投平台，2022年城投平台拿地已开工土地数量达到195宗，其中22%的项目选择合作或代建模式，其余一些城投平台也在打造自己的产品线了；此外，各地中小型房企也希望通过产品细节来打动客户，已有此类房企靠产品力出众能将项目价格卖到比周边竞品高出50%。

　　基于这些特点，克而瑞预估，未来一两年，房地产好产品的成长空间正在释放出来，购房群体和租房群体对于住房的品质要求也将逐年提升。 【编辑:叶攀】