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　　目前，多城挂牌量处于高位，仅能满足基本居住需求的“老破小”或是面积小、交通不便的房子，已经非常难出手，等待置换房子的改善型购房群体却依然庞大，房地产市场的供求关系发生明显变化。

　　“在房地产行业，品质已经缺失了五六年之久，而现在随着楼市过渡到买方市场，购房者对品质的关注度越来越高，房企将在产品力上开启激烈竞争。”近日，一家大型房企华东区域的设计负责人对记者表示。

　　据克而瑞研究中心统计，截至今年10月，已有约20家房企基于市场变化与客户需求变化，调整发展战略，推出了新产品、新服务体系或启动社区焕新等。克而瑞集团CEO张燕认为，以投资为驱动的购房者已经退场，房企接下来的主战场是争夺自住改善型客户，在品质竞争上将非常“内卷”。

　　一位长期观察行业的业内人士对记者表示，过去受到市场限制和成本控制等因素影响，楼盘品质对于房企来说并不是第一位的，即便房企有好的想法、理念和设计，受大环境影响，也基本难以实现，而过去评价一家房企是否优秀，多是从融资能力、拿地能力、销售规模等维度考量，但现在，市场环境和政策因素都在倒逼房企回归品质时代。

　　8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，其中明确了两大目标，其一是加大保障性住房建设和供给；其二便是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　这意味着房地产市场走到了关键的“十字路口”。居民的住房需求已基本得到满足，即便是一些还未买房的刚需客户，也即将被低端二手房和保障房分流。

　　克而瑞研究中心认为，未来新房市场将持续转向改善及高端住房需求，新房住宅将趋向于“所见即所得”，无限接近现房销售。

　　明源不动产研究院表示，未来住房刚需市场将加速萎缩，改善住宅市场成为“兵家必争之地”，结合近期多地取消地价上限、重回“价高者得”，未来改善住宅和豪宅市场将更具想象空间。

　　“今年在项目营销和交付时，我们的感受很不一样。过去项目只要地段好、价格有倒挂就会好卖，而现在客户会反复对比同一个片区里多个项目，对绿化、会客空间、地下车库、会所等公共区域的品质要求变得非常高，这倒逼着我们需要在设计上进行改变，提前两年就要预判未来趋势，才能在交付时不落在其他竞品后面。”提及近期对房地产市场的感触，上述大型房企华东区域的设计负责人说道。

　　“从目前上海的市场来看，总价300万至400万元是刚需‘上车’的门槛，这个级别的需求已经有所减少，而在其他城市，‘卖小卖旧’还要比上海更难一些，应注意到房地产市场结构性供需错配的问题，普通二线城市和三四线城市已经出现住宅供应量总体过剩，刚需的居住需求已经满足，所以在土地出让的时候就应当把改善型住宅的比例增大。”镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示。

　　从数据来看，据克而瑞统计，今年新房总体成交中，三房产品仍占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品则保持快速增长趋势，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，而一房、二房及其他户型占比持续走低，110-140平方米的㎡面积段产品成交比重达到37.9%，是市场成交的主力，140-180㎡平方米面积段产品占比增长最快。

　　市场趋势下，不少房企已经在发力高端市场，以巩固自身竞争力。近期在克而瑞产品力论坛上，保利发展控股产品研发中心总经理吴劲松表示，保利发展已在其地产白皮书中首次提出了“品质时代”的概念，对其产品品牌服务进行了全新升级。中国电建地产集团副总经理于建勋表示，地产进入了新时代，以前的土地红利、资金红利或金融红利正走向管理红利及产品力红利，在房住不炒的大背景下，该公司产品策略是以改善型作为主战场。

　　张燕表示，头部房企对产品竞争力非常重视，已经在进行更为精准的研发与升级；其次是城投平台，2022年城投平台拿地已开工土地数量达到195宗，其中22%的项目选择合作或代建模式，其余一些城投平台也在打造自己的产品线了；此外，各地中小型房企也希望通过产品细节来打动客户，已有此类房企靠产品力出众能将项目价格卖到比周边竞品高出50%。

　　基于这些特点，克而瑞预估，未来一两年，房地产好产品的成长空间正在释放出来，购房群体和租房群体对于住房的品质要求也将逐年提升。 【编辑:叶攀】

　　12月1日，一阵阵欢声笑语回荡在贵州毕节大方县兴隆小学的校园里。

　　“哇这是什么？好小，它能带我们上体育课？”

　　“跳舞毯好有意思！咱们来 PK吧！”

　　“你看，你看，它给我动作打了个勾！”

　　学生们挤在教室里，围着一台小小的机器好奇地讨论着，脸上写满了兴奋和喜悦。这是一间被闲置了多年的教室，常年被用于堆放杂物，终于在这一天迎来了它新的使命：Keep乡村体育教室，两台今年3月上市的 Keep Station体感运动主机+跳舞毯套装，承担起了体育助教的任务。和两套 Keep Station一起送达兴隆小学的还有600条 Keep运动跳绳，为孩子们带来更丰富、更有趣的体育课内容。

兴隆小学环保梦想运动场

　　兴隆小学位于贵州省大方县兴隆苗族乡，距离县城54公里，本学期学生585人，77%为苗族，共有教师30名。今年6月，Keep曾发起“运动场换新计划”，鼓励运动爱好者将自己闲置的瑜伽垫送到离自己最近的 Keepland门店进行公益捐赠，工作人员把收集到的瑜伽垫进行筛选后，联合公益合作伙伴壹基金通过专业工序将回收瑜伽垫改造为篮球场的原材料，在儿童节向兴隆小学捐建了国内首个环保梦想运动场。

　　为了庆祝操场落成，Keep公益负责人前往学校，带领学生们在新操场上展开了一场别开生面的篮球比赛，也正是在这次探访活动中，Keep了解到现场唯一一个担当球赛裁判的体育老师，是当天从其他学校前来支援的，兴隆小学没有常驻的体育老师，孩子们的体育课主要是做操和自由活动。如何在新落成的“梦想运动场”给孩子们找个体育老师，成了 Keep从兴隆小学离开时留下的一个问号。

KEEP“梦想运动场”落地

　　早在2016年，创业仅1年的 Keep就推出“红桃 K”和“梦想运动场”两大公益 IP，对内通过“红桃 K”项目，以无人货架的方式，号召员工在日常的零食消费中贡献爱心；对外则通过“梦想运动场”IP，吸引运动爱好者通过运动的方式加入公益，至今已为全国乡村小学捐赠了11个梦想运动场。

　　惦记着兴隆小学体育老师缺位的情况，Keep此次专门策划公益项目“乡村体育教室”，携手公益伙伴壹基金，期待能让赋能家庭运动的智能设备 Keep Station，为乡村小学的体育教育带来新的可能。为乡村体育教室落地做前期准备，今年11月感恩节前后，Keep面向全体员工发起系列活动，号召员工参与到红桃 K爱心行动中来，通过跑步、骑行、瑜伽产生的卡路里消耗，以“1KM/1Kal=1元”的方式兑换，最终200余位员工参与，兑换公益基金10446元，为小朋友购买600根 Keep运动跳绳。参与本次活动的员工纷纷表示“想要乡村的小朋友们享受运动，收获快乐的童年”“最近每天都在运动打卡，希望捐赠里程兑换金额高一点，再高一点！可以争取给小朋友们多买点运动装备！”“能用自己的行动贡献一些力量，真好。”

Keep员工在内部公益活动现场

　　兴隆小学 Keep乡村体育教室投入使用只是个开始，Keep的公益行动还在继续。一直以来，Keep公益主打“线上+线下”模式，在梦想运动场的捐建之外，还在线上提供大量免费的青少年运动课程。如今，Keep Station打造的首个乡村体育教室照进现实，科技将发挥它的力量，帮助每个孩子都能得到科学专业的运动指导和内容服务。这是一次欣喜的尝试，这份欣喜来自孩子们的笑脸，而这背后是 Keepers(Keep用户)、Kippies(Keep员工)，因为共同的爱好、价值观而汇聚到一起的爱心和努力。

　　从广义的角度去看，我们这个时代并不缺乏技术，也不缺乏爱心，技术的发展始终要秉持以人为本的理念，让技术落地到每一个人的生活；而互联网时代也需要企业牵头，通过更加灵活、有效的方式汇聚、放大每一个人的爱心。而作为一个运动科技公司，在让世界动起来的同时，让运动更有温度，让每一位个体都能感受到运动的快乐，这也许就是Keep对运动的理解。